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2019-9-16

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1.问大师｜移动设备过滤矿业优势一文总结本期合集，旨在解答您对于唐纳森移动设备滤芯于矿业应用的一众优势。
2.原厂信赖，矿山优选。
3.跟随唐纳森常驻澳大利亚资深培训讲师HaydeΚnSchulz先生，以及穿越中国大地、上山下矿的资深现场工程师吕建军先生，了解唐纳森，信任唐纳森，让唐纳森成为您的战略之选吧。
4.EpisodeΚ01Q：为什么我的矿山设备要选择唐纳森滤芯。
5.aydeΚnSchulz:如果您选择了唐纳森，您不仅是选择了一个滤芯，您实际上是和一家想要帮助您的公司合作，提高您设备的出勤率以及降低运营成本。
6.IfyouchooseΚDonaldson,youreΚnotjustseΚleΚctingafilteΚr.YoureΚactuallypartneΚringwithapanythatwantstoworkwithyoutoheΚlpimproveΚeΚquipmeΚntavailabilityandloweΚropeΚratingcosts.吕建军：原厂品质，高覆盖率，一站式♕采购，多元化全寿命运营成本解决方案。
7.EpisodeΚ02Q：唐纳森蓝版空滤在矿业应用的优势有哪些。
8.HaydeΚnSchulz:矿业使用唐纳森蓝版空滤的优势非常的显而易见。
9.唐纳森拥有非常长的帮助延长维护周期的历史、减少维护开支、延长发动机寿命。
10.但唐纳森主导市场的并不是蓝版滤芯，我会认为蓝版是一个值得考虑的升级。
11.在唐纳森为您优化过现有的作业维保习惯，为您物尽其用后，我们才会升级您到蓝版滤芯。
12.TheΚadvantageΚsforusingBlueΚMeΚdia,BlueΚairmeΚdiaintheΚminingindustryareΚreΚallyquiteΚobvious.WeΚveΚgotaveΚrylonghistoryofeΚxteΚndingseΚrviceΚinteΚrvals,reΚducingmainteΚnanceΚeΚxpeΚnditureΚ,eΚxteΚndingeΚngineΚlifeΚ.ButweΚdontleΚadwithBlueΚmeΚdia,IdconsideΚrthatasanupgradeΚthatsworthconsideΚring.AfteΚrweΚveΚoptimizeΚdeΚxistingsiteΚmainteΚnanceΚpracticeΚs,geΚttheΚmostoutofwhatyouveΚgotandtheΚnweΚllupgradeΚyoutoBlueΚ.吕建军：唐纳森蓝过滤器，高过滤效率，过滤效率可以达到99.99%*。
13.省时，使用周期内免维护，降本增效，更换周期长，节约您的采购成本，减少维护停机时间。
14.简单的来说就是过滤效率高，减少污染物对发动机的磨损，延长发动机的生命周期。
15.数据来自唐纳森实验室，测试均采用ISO5011标准，在2200立方米进气流量，ISOA2灰尘，浓度1g/m3，终止寿命6.25KPA条件下测得数据。
16.EpisodeΚ03Q：唐纳森蓝版液滤在矿业应用的优势有哪些。
17.HaydeΚnSchulz:唐纳森蓝版液体滤芯非常的高效，具有超高容尘量。
18.但真相是，高效滤芯永远不能弥补糟糕的维保习惯而蓝版液滤只是这故事里的一部分。
19.DonaldsonBlueΚliquidfilteΚrsareΚhighlyeΚfficieΚntwitheΚxceΚlleΚntdirtholdingcapacitieΚs.ButtheΚtruthishighqualityfilteΚrswillneΚveΚractuallyfixbadmainteΚnanceΚpracticeΚs.AndtheΚBlueΚliquidfilteΚrisonlypartoftheΚstory.吕建军：唐纳森蓝版液体过滤器，具有超越原厂品质的过滤效率和容灰量，具有更高的使用寿命和耐疲劳强度。
20.如果配合定期的油样检测，也可以做到延长换油周期。
21.EpisodeΚ04Q：矿山设备能否继续使用唐纳森白版滤芯。
22.HaydeΚnSchulz:矿山设备当然可以继续使用唐纳森标准版白色滤芯。
23.我想表达唐纳森白版滤芯为作业在极端恶劣†施工环境的发动机提供了非常多年的优质保护。
24.您需要注意的是，一些采用更新技术的发动机需要更高等级的保护，以保障设备无✟忧运行。
25.升级过滤器的花费，和设备停机及减产成本相比，不值一提。
26.OfcourseΚyoucancontinueΚusingstandardgradeΚDonaldsonwhiteΚfilteΚrsforminingeΚquipmeΚnt.ImeΚanthatproteΚcteΚdeΚngineΚsinreΚallyharshopeΚratingconditionsformanyyeΚars.YoudoneΚeΚdtobeΚcareΚfulthough,beΚcauseΚsomeΚoftheΚneΚweΚrteΚchnologyeΚngineΚsreΚquireΚreΚallyeΚnhanceΚdleΚveΚlsofproteΚctionjusttoeΚnsureΚtroubleΚfreΚeΚopeΚration.AndtheΚcostofupgradingfiltrationisusuallyinsignificantpareΚdtotheΚimproveΚmeΚntsofveΚhicleΚavailabilityandproductionoutput.吕建军：我们唐纳森用来区分标准版滤芯和高效版的滤芯，通常是两种颜色，一种是白色，一种是蓝色，两者的主要差异是在于过滤精度、过滤效率、容灰量和使用寿命的不同。
27.简单的说，白版滤芯保障设备良好顺畅运行，蓝版滤芯就是提高设备的运行质量，降低运行维护成本。
28.EpisodeΚ05Q：唐纳森为啥能成为海内外各大矿企的战略合作伙伴。
29.HaydeΚnSchulz:我认为与唐纳森成为战略合作伙伴最大的益处其实上是我们的团队，我们会花时间去了解是什么原因增加了您的运营成本。
30.在尽可能多的情况下我们会给矿企建议一套流程或者一款产品来帮助您降低运营成本及增加产能。
31.你知道几乎很少见到同一个解决方案可以运用在不同矿区的情况。
32.我们经常需要通过一系列的测试来达到针对特有工况短期及长期的成本节约。
33.PeΚrsonally,IbeΚlieΚveΚtheΚbiggeΚstbeΚneΚfitisactuallyourpeΚopleΚ.WeΚtakeΚtheΚtimeΚtoundeΚrstandwhatsaddingcosttoopeΚrations.AndwheΚreΚpossibleΚweΚllsuggeΚstaproceΚssoraproductthatmayheΚlpminimizeΚopeΚrationalcostsandimproveΚoutput.AnditsreΚallyrareΚthatyouknowoneΚsolutionactuallyworksacrossmultipleΚsiteΚs.OfteΚnweΚhaveΚtoworkthroughseΚrieΚsoftrialstoachieΚveΚsiteΚspeΚcificshortandlongteΚrmcostbeΚneΚfits吕建军：针对矿山设备来说，唐纳森滤芯具有原厂品质、高覆盖率、一站式♕的采购、多元化全寿命运营成本解决方案。
34.同时我们更可以根据矿山设备具体的运营环境提供专属的解决方案。
35.唐纳森线下销售渠道遍布各个省份，全国各地的用户都可以找到就近的唐纳森授权经销商门店。
36.正在寻觅正品经销商的大家伙可以通过扫描产品防伪码找到离您最近的唐纳森授权经销商。
37.*注意下图只是示意图，您需要扫描自己产品外包装上的二维码才有显示哦。
38.小伙伴们以后收到唐纳森产品的时候要记得保存好防伪标签呀。
39.如果您有想要了解的产品/任何关于我们的答案，欢迎评论区留言或者通过以下方式♕告诉我们哦。
40.问法丨我的房子改落地窗，物业为何阻止。
41.半岛问法聚焦装修纠纷，律师详解装修中的法律问题装修是每家每户都会遇到的一件事，装修过程中是否可以我行我素按照自己的意愿来。
42.装修遭遇消费欺诈，能否退一赔三。
43.7月23日，半岛问法聚焦装修类纠纷，北京高朋（青岛）律师事务所合伙人鲁桂霞和北京高朋（青岛）律师事务所专职律师张潇霄在线与市民互动，解答市民遇到的与装修有关的法律问题。
44.上午9点30分，半岛问法就接到了市民姜女士来电，她与装修公司签订了全屋定制的装修合同，双方约定柜体的材质采用白橡木材质。
45.“合同签订后装修公司也依约交付了定制家具。
46.”但是，前段时间焦女士家的柜子受损，却发现了问题，“拆开重装之后，才发现柜子材质并非白橡木，而是胶合板或者颗粒板等其他材质。
47.”姜女士询问，装修公司以次充好，不遵守合同约定，自己依法维权对方应该承担什么样的赔偿。
48.张潇霄律师表示，首先应当先对合同的性质进行辨别。
49.“如果装修公司是以包工的形式♕，按照定做人的要求完成工作并交付一定的工作成果，那么双方构成承揽合同法律关系，此时可以依照合同请求装修公司承担相应的违约责任。
50.”张律师表示，但是像姜女士家这种情况，当时装修时木做部分采用的是全屋定制，加工、制作、安装、工序分离，其定制内容具有一定的商品属性，装修公司存在欺诈的行为。
51.“根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第23条，已经将装饰装修消费者的合法权益纳入了该法的保护范围，因此姜女士家是可以适用消费者权益保护法中三倍赔偿规定的。
52.”张律师提醒各位消费者，遭遇装修纠纷应当理清合同的性质，根据自己的自身实际情况提出诉求，以此来最大程度维护自己的权益。
53.“前段时间，我买✟的毛坯房交房了，我就找了一个专业的设计公司给我出了一套装修方案，其中一个卧室的窗台太高了，我想改成落地窗，就让装修工人对窗台进行了切割。
54.”冯女士来电，“切割完毕，还没有安装窗户，物业公司就找过来了，说是破坏了小区楼座的整体外观，如果不恢复装修押金会被扣押，还会通知城管。
55.”冯女士觉得不是很理解，想一下，这里到底有没有什么法律禁止。
56.“冯女士家如此装修，破坏了建筑的原有结构并自行改装，而且改装没有经过任何相关部门的许可，涉嫌违建。
57.物业是有管理责任的，同时，冯女士家仍然坚持改造落地窗，城管部门也会采取相应的措施。
58.”鲁桂霞律师表示，之前也接到过类似的，“之前我们也经历过这样的案件，因为在平台搭建一些乒乓球台、放一些花盆浇水☻，导致楼下漏水☻非常严重，也带来很大的损失，所以我们建议还是要尽量按照原有的结构进行装修，不要私自改建。
59.”装修，看似是房屋产权人的个人事，其中却牵扯方方面面，根据上午市民情况，记者对几个典型问题进行了整理，供市民参考。
60.问题1：装修公司逾期完工，是否应当承担物业费、采暖费等损失。
61.2023年10月，陈先生与某装修公司签订了一份《室内装修合同》，约定装修公司为陈先生的房屋进行装修，承包方式♕为全包，工期为90个工作日，合同生效后，任何一方变更或解除合同，应及时通知对方办理合同终止手续，并赔偿对方该工程预算总价20％的损失，双方对物业费等其他费用并没有相关约定。
62.签订合同后，陈先生按约向装修公司支付了装修款，装修公司也开始施工。
63.可到了工期后，装修公司未按约完成装修，陈先生多次催促后，装修公司表示剩余部分由陈先生自行装修，并向陈先生返还未完工部分的装修款，至于违约金则拒绝支付。
64.陈先生询问律师，装修公司未按约定完成装修，导致无✟法正常入住，除了违约金外，自己缴纳的物业费和采暖费是否也该由装修公司承担。
65.律师说法：陈先生与装修公司签订的装修合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。
66.合同签订后，陈先生按约支付了装修款，但装修公司未按约定时间竣工，存在违约情形。
67.陈先生在约定的竣工日期届满后，多次催促进度，装修公司表示剩余部分由陈先生自行装修，具有解除合同的意思表示，按照合同约定，装修公司应当向陈先生支付违约金。
68.至于物业费、采暖费，该费用系陈先生占有房屋期间自身应缴纳的费用，不属于损失，且该费用并无✟合同约定，因此陈先生要求装修公司承担的诉求，很难得到法院支持。
69.在日常生活中，经常会存在因装修公司逾期完工，致使当事人无✟法正常按期入住的情形，建议广大房主可以选择在装修合同中明确约定此种损失，以避免物业费、采暖费无✟法主张的情况。
70.问题2：屋内墙砖多处空鼓，装修公司称是房屋质量问题，我该怎么办。
71.刘先生购买✟了一套二手房，该房屋是2020年建成的。
72.刘先生找到某装修公司签订了家庭居室装饰装修合同，约定由装修公司为刘先生装修房屋，双方就工期、支付方式♕、保修条款等进行了约定。
73.合同签订后，刘先生支付了装修费，装修公司开始为刘先生装修房屋。
74.装修在定期内完工，刘先生在验收时发现房屋内厨房、卫生间墙砖多处出现空鼓现象。
75.刘先生找到装修公司，要求对方将出现问题的墙砖拆除重铺，但装修公司称刘先生家的空鼓现象系房屋本身的建筑质量造成的，公司不承担责任。
76.刘先生询问律师，装修质量有明显瑕疵，装修公司可以不承担责任吗。
77.律师说法：在实际生活中，房屋通常都是先经交付验收合格，后发生装修行为。
78.刘先生购买✟的房屋是已经验收合格并使用多年的二手房，装修公司辩称刘先生房屋内墙砖空鼓系房屋的建筑质量造成，就需要承担房屋质量存在问题的举证责任。
79.如果公司无✟证据证明房屋建筑质量存在瑕疵，就应当承担装修质量问题给刘先生带来的损失。
80.房屋的装修标准应当符合《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》的相关要求。
81.建议刘先生申请对房屋装修做质量鉴定，确定自己房屋的装修质量是否存在问题。
82.在此提醒大家，房屋装修质量问题和房屋质量问题承担责任的主体不同，应该首先辨别清楚质量问题究竟是因何发生，才能找准维权对象，维护自己的权益。
83.问题3：合同中约定的装修项目未做，是否可以拒绝支付装修款。
84.黄先生的房屋要装修，他对房屋的隔音有特殊要求。
85.黄先生找到专门做装修的罗先生，双方经过协商签订装修合同。
86.约定由罗先生装修其房屋，合同其中一项要求对房屋做隔音装修，并由双方现场检测确认，如装修不合格，黄先生有权拒绝付款。
87.同时还约定，若因其他原因，导致罗先生不能进场，则后果由黄先生承担。
88.罗先生对房屋进行了装修并交付，但黄先生在现场发现并未做隔音装修，罗先生称房屋不具备隔音装修条件。
89.黄先生询问律师，罗先生的装修未做约定的项目，自己是否可以以此拒绝支付装修费。
90.律师说法：装修时，如果房主对房屋有特殊要求时，应当在合同中予以明确，并应针对该条款明确约定价格、交付标准等相关内容。
91.根据黄先生的描述，双方在现场查勘时，罗先生曾提出房屋的屋面和屋内隔墙要进行混凝土浇筑后，才可安装隔音材料，房屋并不具备隔音装修条件，黄先生当时让罗先生尽量想办法安装。
92.且黄先生与罗先生签订的装修合同中，对于装修中的隔音问题是否为装修必须达到的交付标准约定不明确。
93.因此，尽管合同约定“装修不合格有权拒绝付款”，但是该项要求并非因罗先生主观怠于履行义务而造成，黄先生还是应当就已完成部分支付装修款。
94.问题4：楼座的雨水☻管爆裂导致家中受损，物业是否应该承担责任。
95.前段时间，李女士一家外出游玩一周。
96.回家时，李女士发现家中被水☻浸泡，墙纸、鞋柜、门窗、家具等均有损坏。
97.李女士只好找人将家中重新进行了装修，在近1个月的装修过程中，全家人只好在外面租房子居住。
98.后李女士经过了解得知，家中被淹是因为楼座的雨水☻管爆裂导致的。
99.李女士找到物业，要求对方赔偿自己的损失，可物业称雨水☻管是开发商所安装的，应该找开发商索赔，且该水☻管在室外，并不属于公共区域，物业不应该承担责任。
100.李女士的房子是2016年购买✟的，早就过了开发商的保修期，她询问律师，自己家中因雨水☻管爆裂造成的损失，是否应该由物业来承担。
101.律师说法：根据相关法律法规，物业服务企业应当对房屋公共配套设施及相关场地进行维修养护、管理。
102.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
103.楼座的雨水☻管虽然是在室外，但属于公共配套设施，不因安装位置不同而改变其公共属性。
104.李女士的房屋已经过了开发商保修期，物业作为服务企业，应当对小区房屋公共配套设施及相关场地进行维修养护、管理。
105.但小区的物业未及时对小区内楼栋雨水☻排水☻管进行维修养护，导致李女士家中财产因此受到损害，因此物业应当赔偿相应的损失。
106.问题5：邻居“野蛮装修”导致自家屋顶水☻泥脱落伤人，我该如何维权。
107.洪女士家的房子是预制板结构的，原本住得很安心。
108.几年前，楼上换了一个新邻居王先生，在装修时震动很大，将洪女士家客厅的房顶震出一条沿预制板缝的裂缝。
109.后王先生还私自改装地暖，在铲地坪时打掉了原防潮层，在水☻泥回填后，因渗水☻致洪女士家屋顶受潮，墙皮出现起鼓现象，严重影响洪女士的正常生活。
110.洪女士找过王先生，可王先生根本不听。
111.前段时间，洪女士家屋顶的墙皮脱落，将她砸伤。
112.经警方，物业协调，社区主持调解，王先生拒不听取事实和理由，拒不配合实地到洪女士家看具体情况，就执意要求鉴定才会承担责任。
113.洪女士认为自家屋顶开裂，墙皮掉落伤人均是邻居“野蛮装修”造成的，询问律师自己该如何维权。
114.律师说法：洪女士想以邻居违规装修为由主张损害赔偿，则需要承担对自己财产损失与邻居装修行为之间的因果关系以及财产受到损害的价值的举证责任。
115.该项举证责任涉及专业鉴定问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。
116.当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人。
117.协商不成的，由人民法院指定。
118.当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。
119.建议洪女士找专业机构进行鉴定，确定自家屋顶脱落与邻居的“野蛮装修”是否存在因果关系。
120.如果存在，则洪女士可以要求邻居赔偿自己的相关损失。
121.如果鉴定结果不确定存在因果关系，洪女士又没有其他的相关证据证明，则洪女士会因为当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张，承担举证不能的不利后果。
122.问法感悟：鲁桂霞律师：房屋装修是我们每个人都可能遇到的情况，但是装修房子往往会出现各种问题，为了尽量避免纠纷，建议在和装修公司签合同和制定装修方案时，尽量做到完善，避免因条款不清晰、方案不细致，导致出现问题双方各执一词。
123.张潇霄律师：装修是门技术活，其内容琐碎繁杂，费时费力费心还费钱。
124.我们在装修时，会面对各种不同的主体，例如，在面对装修公司时，我们应当尽到审慎义务，面对邻居时，我们应当尽到注意义务等。
125.如此，才能在保证我们权利不受侵犯的情况下，住得更称心，更舒心。
126.相关判例：新房装修能擅自改变入户门方向吗。
127.案情简介王某和周某是某小区的新邻居，王某系504号房屋业主，周某系503号房屋业主。
128.2020年新房交付时，王某房屋入户门朝外开，周某入户门朝内开。
129.2021年2月，周某家开始装修，在装修前被告曾与原告沟通欲将自家入户门改成朝外开，王某不同意。
130.2021年6月底，周某将自家入户门改成向外开。
131.但王某发现周某将入户门改成朝外开后，会对其通行构成妨害，也可能撞到周某及其家人，虽然周某家门可以180度打开平铺在墙面，但是也会遮挡消防栓，故王某诉至法院。
132.法院审理不动产的相邻权利人，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理相邻关系，妨害物权或者可能妨害物权的权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
133.本案中，原、被告两家距离较近，被告未经许可擅自将自家入户门改为向外开启，对原告的通行构成了妨害，且存在人被撞到、消防栓被遮挡的安全隐患，因此对于原告要求被告排除妨害，将入户门恢复至朝内开的诉讼请求，本院予以支持。
134.最终法院判决，被告周某将案涉房屋入户门恢复原状，恢复至向内开启。
135.法条链接《中华人民共和国民法典》第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
136.第二百八十八条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
137.问法丨我的房子改落地窗，物业为何阻止。
138.半岛问法聚焦装修纠纷，律师详解装修中的法律问题装修是每家每户都会遇到的一件事，装修过程中是否可以我行我素按照自己的意愿来。
139.装修遭遇消费欺诈，能否退一赔三。
140.7月23日，半岛问法聚焦装修类纠纷，北京高朋（青岛）律师事务所合伙人鲁桂霞和北京高朋（青岛）律师事务所专职律师张潇霄在线与市民互动，解答市民遇到的与装修有关的法律问题。
141.上午9点30分，半岛问法就接到了市民姜女士来电，她与装修公司签订了全屋定制的装修合同，双方约定柜体的材质采用白橡木材质。
142.“合同签订后装修公司也依约交付了定制家具。
143.”但是，前段时间焦女士家的柜子受损，却发现了问题，“拆开重装之后，才发现柜子材质并非白橡木，而是胶合板或者颗粒板等其他材质。
144.”姜女士询问，装修公司以次充好，不遵守合同约定，自己依法维权对方应该承担什么样的赔偿。
145.张潇霄律师表示，首先应当先对合同的性质进行辨别。
146.“如果装修公司是以包工的形式♕，按照定做人的要求完成工作并交付一定的工作成果，那么双方构成承揽合同法律关系，此时可以依照合同请求装修公司承担相应的违约责任。
147.”张律师表示，但是像姜女士家这种情况，当时装修时木做部分采用的是全屋定制，加工、制作、安装、工序分离，其定制内容具有一定的商品属性，装修公司存在欺诈的行为。
148.“根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第23条，已经将装饰装修消费者的合法权益纳入了该法的保护范围，因此姜女士家是可以适用消费者权益保护法中三倍赔偿规定的。
149.”张律师提醒各位消费者，遭遇装修纠纷应当理清合同的性质，根据自己的自身实际情况提出诉求，以此来最大程度维护自己的权益。
150.“前段时间，我买✟的毛坯房交房了，我就找了一个专业的设计公司给我出了一套装修方案，其中一个卧室的窗台太高了，我想改成落地窗，就让装修工人对窗台进行了切割。
151.”冯女士来电，“切割完毕，还没有安装窗户，物业公司就找过来了，说是破坏了小区楼座的整体外观，如果不恢复装修押金会被扣押，还会通知城管。
152.”冯女士觉得不是很理解，想一下，这里到底有没有什么法律禁止。
153.“冯女士家如此装修，破坏了建筑的原有结构并自行改装，而且改装没有经过任何相关部门的许可，涉嫌违建。
154.物业是有管理责任的，同时，冯女士家仍然坚持改造落地窗，城管部门也会采取相应的措施。
155.”鲁桂霞律师表示，之前也接到过类似的，“之前我们也经历过这样的案件，因为在平台搭建一些乒乓球台、放一些花盆浇水☻，导致楼下漏水☻非常严重，也带来很大的损失，所以我们建议还是要尽量按照原有的结构进行装修，不要私自改建。
156.”装修，看似是房屋产权人的个人事，其中却牵扯方方面面，根据上午市民情况，记者对几个典型问题进行了整理，供市民参考。
157.问题1：装修公司逾期完工，是否应当承担物业费、采暖费等损失。
158.2023年10月，陈先生与某装修公司签订了一份《室内装修合同》，约定装修公司为陈先生的房屋进行装修，承包方式♕为全包，工期为90个工作日，合同生效后，任何一方变更或解除合同，应及时通知对方办理合同终止手续，并赔偿对方该工程预算总价20％的损失，双方对物业费等其他费用并没有相关约定。
159.签订合同后，陈先生按约向装修公司支付了装修款，装修公司也开始施工。
160.可到了工期后，装修公司未按约完成装修，陈先生多次催促后，装修公司表示剩余部分由陈先生自行装修，并向陈先生返还未完工部分的装修款，至于违约金则拒绝支付。
161.陈先生询问律师，装修公司未按约定完成装修，导致无✟法正常入住，除了违约金外，自己缴纳的物业费和采暖费是否也该由装修公司承担。
162.律师说法：陈先生与装修公司签订的装修合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。
163.合同签订后，陈先生按约支付了装修款，但装修公司未按约定时间竣工，存在违约情形。
164.陈先生在约定的竣工日期届满后，多次催促进度，装修公司表示剩余部分由陈先生自行装修，具有解除合同的意思表示，按照合同约定，装修公司应当向陈先生支付违约金。
165.至于物业费、采暖费，该费用系陈先生占有房屋期间自身应缴纳的费用，不属于损失，且该费用并无✟合同约定，因此陈先生要求装修公司承担的诉求，很难得到法院支持。
166.在日常生活中，经常会存在因装修公司逾期完工，致使当事人无✟法正常按期入住的情形，建议广大房主可以选择在装修合同中明确约定此种损失，以避免物业费、采暖费无✟法主张的情况。
167.问题2：屋内墙砖多处空鼓，装修公司称是房屋质量问题，我该怎么办。
168.刘先生购买✟了一套二手房，该房屋是2020年建成的。
169.刘先生找到某装修公司签订了家庭居室装饰装修合同，约定由装修公司为刘先生装修房屋，双方就工期、支付方式♕、保修条款等进行了约定。
170.合同签订后，刘先生支付了装修费，装修公司开始为刘先生装修房屋。
171.装修在定期内完工，刘先生在验收时发现房屋内厨房、卫生间墙砖多处出现空鼓现象。
172.刘先生找到装修公司，要求对方将出现问题的墙砖拆除重铺，但装修公司称刘先生家的空鼓现象系房屋本身的建筑质量造成的，公司不承担责任。
173.刘先生询问律师，装修质量有明显瑕疵，装修公司可以不承担责任吗。
174.律师说法：在实际生活中，房屋通常都是先经交付验收合格，后发生装修行为。
175.刘先生购买✟的房屋是已经验收合格并使用多年的二手房，装修公司辩称刘先生房屋内墙砖空鼓系房屋的建筑质量造成，就需要承担房屋质量存在问题的举证责任。
176.如果公司无✟证据证明房屋建筑质量存在瑕疵，就应当承担装修质量问题给刘先生带来的损失。
177.房屋的装修标准应当符合《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》的相关要求。
178.建议刘先生申请对房屋装修做质量鉴定，确定自己房屋的装修质量是否存在问题。
179.在此提醒大家，房屋装修质量问题和房屋质量问题承担责任的主体不同，应该首先辨别清楚质量问题究竟是因何发生，才能找准维权对象，维护自己的权益。
180.问题3：合同中约定的装修项目未做，是否可以拒绝支付装修款。
181.黄先生的房屋要装修，他对房屋的隔音有特殊要求。
182.黄先生找到专门做装修的罗先生，双方经过协商签订装修合同。
183.约定由罗先生装修其房屋，合同其中一项要求对房屋做隔音装修，并由双方现场检测确认，如装修不合格，黄先生有权拒绝付款。
184.同时还约定，若因其他原因，导致罗先生不能进场，则后果由黄先生承担。
185.罗先生对房屋进行了装修并交付，但黄先生在现场发现并未做隔音装修，罗先生称房屋不具备隔音装修条件。
186.黄先生询问律师，罗先生的装修未做约定的项目，自己是否可以以此拒绝支付装修费。
187.律师说法：装修时，如果房主对房屋有特殊要求时，应当在合同中予以明确，并应针对该条款明确约定价格、交付标准等相关内容。
188.根据黄先生的描述，双方在现场查勘时，罗先生曾提出房屋的屋面和屋内隔墙要进行混凝土浇筑后，才可安装隔音材料，房屋并不具备隔音装修条件，黄先生当时让罗先生尽量想办法安装。
189.且黄先生与罗先生签订的装修合同中，对于装修中的隔音问题是否为装修必须达到的交付标准约定不明确。
190.因此，尽管合同约定“装修不合格有权拒绝付款”，但是该项要求并非因罗先生主观怠于履行义务而造成，黄先生还是应当就已完成部分支付装修款。
191.问题4：楼座的雨水☻管爆裂导致家中受损，物业是否应该承担责任。
192.前段时间，李女士一家外出游玩一周。
193.回家时，李女士发现家中被水☻浸泡，墙纸、鞋柜、门窗、家具等均有损坏。
194.李女士只好找人将家中重新进行了装修，在近1个月的装修过程中，全家人只好在外面租房子居住。
195.后李女士经过了解得知，家中被淹是因为楼座的雨水☻管爆裂导致的。
196.李女士找到物业，要求对方赔偿自己的损失，可物业称雨水☻管是开发商所安装的，应该找开发商索赔，且该水☻管在室外，并不属于公共区域，物业不应该承担责任。
197.李女士的房子是2016年购买✟的，早就过了开发商的保修期，她询问律师，自己家中因雨水☻管爆裂造成的损失，是否应该由物业来承担。
198.律师说法：根据相关法律法规，物业服务企业应当对房屋公共配套设施及相关场地进行维修养护、管理。
199.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
200.楼座的雨水☻管虽然是在室外，但属于公共配套设施，不因安装位置不同而改变其公共属性。
201.李女士的房屋已经过了开发商保修期，物业作为服务企业，应当对小区房屋公共配套设施及相关场地进行维修养护、管理。
202.但小区的物业未及时对小区内楼栋雨水☻排水☻管进行维修养护，导致李女士家中财产因此受到损害，因此物业应当赔偿相应的损失。
203.问题5：邻居“野蛮装修”导致自家屋顶水☻泥脱落伤人，我该如何维权。
204.洪女士家的房子是预制板结构的，原本住得很安心。
205.几年前，楼上换了一个新邻居王先生，在装修时震动很大，将洪女士家客厅的房顶震出一条沿预制板缝的裂缝。
206.后王先生还私自改装地暖，在铲地坪时打掉了原防潮层，在水☻泥回填后，因渗水☻致洪女士家屋顶受潮，墙皮出现起鼓现象，严重影响洪女士的正常生活。
207.洪女士找过王先生，可王先生根本不听。
208.前段时间，洪女士家屋顶的墙皮脱落，将她砸伤。
209.经警方，物业协调，社区主持调解，王先生拒不听取事实和理由，拒不配合实地到洪女士家看具体情况，就执意要求鉴定才会承担责任。
210.洪女士认为自家屋顶开裂，墙皮掉落伤人均是邻居“野蛮装修”造成的，询问律师自己该如何维权。
211.律师说法：洪女士想以邻居违规装修为由主张损害赔偿，则需要承担对自己财产损失与邻居装修行为之间的因果关系以及财产受到损害的价值的举证责任。
212.该项举证责任涉及专业鉴定问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。
213.当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人。
214.协商不成的，由人民法院指定。
215.当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。
216.建议洪女士找专业机构进行鉴定，确定自家屋顶脱落与邻居的“野蛮装修”是否存在因果关系。
217.如果存在，则洪女士可以要求邻居赔偿自己的相关损失。
218.如果鉴定结果不确定存在因果关系，洪女士又没有其他的相关证据证明，则洪女士会因为当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张，承担举证不能的不利后果。
219.问法感悟：鲁桂霞律师：房屋装修是我们每个人都可能遇到的情况，但是装修房子往往会出现各种问题，为了尽量避免纠纷，建议在和装修公司签合同和制定装修方案时，尽量做到完善，避免因条款不清晰、方案不细致，导致出现问题双方各执一词。
220.张潇霄律师：装修是门技术活，其内容琐碎繁杂，费时费力费心还费钱。
221.我们在装修时，会面对各种不同的主体，例如，在面对装修公司时，我们应当尽到审慎义务，面对邻居时，我们应当尽到注意义务等。
222.如此，才能在保证我们权利不受侵犯的情况下，住得更称心，更舒心。
223.相关判例：新房装修能擅自改变入户门方向吗。
224.案情简介王某和周某是某小区的新邻居，王某系504号房屋业主，周某系503号房屋业主。
225.2020年新房交付时，王某房屋入户门朝外开，周某入户门朝内开。
226.2021年2月，周某家开始装修，在装修前被告曾与原告沟通欲将自家入户门改成朝外开，王某不同意。
227.2021年6月底，周某将自家入户门改成向外开。
228.但王某发现周某将入户门改成朝外开后，会对其通行构成妨害，也可能撞到周某及其家人，虽然周某家门可以180度打开平铺在墙面，但是也会遮挡消防栓，故王某诉至法院。
229.法院审理不动产的相邻权利人，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理相邻关系，妨害物权或者可能妨害物权的权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
230.本案中，原、被告两家距离较近，被告未经许可擅自将自家入户门改为向外开启，对原告的通行构成了妨害，且存在人被撞到、消防栓被遮挡的安全隐患，因此对于原告要求被告排除妨害，将入户门恢复至朝内开的诉讼请求，本院予以支持。
231.最终法院判决，被告周某将案涉房屋入户门恢复原状，恢复至向内开启。
232.法条链接《中华人民共和国民法典》第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
233.第二百八十八条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
234.问法丨新房漏雨，可以不交物业费吗。
235.物业纠纷闹人心，律师做客半岛问法为您解忧“别人小区物业给业主发钱，我们小区物业只会收费。
236.”“小区卫生打扫不及时，夏天到了垃圾堆一股臭味。
237.”物业关系小区居民的生活品质，当下业主们格外关注物业问题。
238.7月30日，半岛问法（80889800）聚焦物业纠纷话题，山东岳海成律师事务所纪成律师和杜燕律师在线与市民进行互动，就市民关注的物业问题进行了详细解答。
239.上午9点30分，随着两部的接通，市民李先生的就打进来了。
240.半年前，李先生的新房终于交付了，本想着添†置点家具跑跑味就入住，可是前不久的降雨却给李先生带来了烦恼☻。
241.“最近我到新房子里，发现阳台位置往外渗水☻，开发商精装修的房子竟然漏雨了，我就十分气愤，找物业开发商解决，可是物业在这个过程中拖拖拉拉，进展缓慢，导致我现在的房屋还没维修，也不知道具体的漏雨点在哪里。
242.”李先生询问杜燕律师，在这种情况下，物业不作为，其是否可以拒绝交物业费。
243.杜燕律师表示，近期岛城的降雨天气确实引发一些漏雨的问题，一些房屋质量问题也暴露出来，她们也接到过类似的。
244.“这个问题从法律上来讲要分开看。
245.”杜律师介绍，房屋存在质量问题，实际上是开发商没有履行完房屋买✟卖的合同义务，导致房子有缺陷，而非物业公司的问题，因此房屋质量有问题不能成为业主拒交物业费的理由。
246.“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付。
247.合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
248.”杜律师提醒，交房时，各位业主一定要认真做好验房工作，如果房屋存在严重的质量问题，应当及时与开发商进行沟通，让开发商尽快进行维修处理，以免超出房屋质保期。
249.“物业公司也应当协助业主去开发商相关人员，有问题及时进行沟通，帮助化解矛盾。
250.”物业费问题一直是物业纠纷的焦点。
251.市民徐女士来电反映一个物业涨价的问题。
252.“我们买✟的房子，当时签的协议物业费是一元钱一平米，前年换了物业，今年通知说物业费涨到了1.2元每平米，我们不同意，有业主去向相关部门反映，得到的答复是涨价合理。
253.”徐女士询问纪成律师，这种情况应该如何判断物业涨价是否合理合法。
254.自己对涨价不认可是否可以拒交物业费。
255.“首先应该看您与物业签的物业服务合同是如何约定的，如果合同约定的是阶梯式♕收费模式♕，即几年一涨价，那么物业根据合同涨价是合理合法的，如果物业合同始终是同一价格收费，那么在合同期内物业就不能随意涨价。
256.”纪律师表示，如果合同到期或者向徐女士所说换了物业服务公司新签物业服务合同，物业费的涨价也应该有规定的程序。
257.“物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。
258.决定调整服务价格，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
259.”纪律师表示，既然相关部门回应涨价没有问题，那很可能在程序上是没有问题的，这种情况下您不能拒交物业费。
260.“建议您去业委会或者社区一下相关情况，如果程序不合规，物业是不能单方面涨价的。
261.”物业问题深受市民关注，记者就一些典型问题进行了整理，律师从专业角度进行了分析建议，供市民参考。
262.问题1：物业疏于管理导致业主家频频失窃，是否可以不交物业费。
263.杨先生在某小区居住多年，开始一直按时交纳物业费。
264.2022年10月，小区正门门禁卡损坏后物业一直没有进行修复，导致小区不需要门禁卡即可随意进出。
265.杨先生多次催促物业对门禁进行修复，但物业置之不理。
266.且小区的后门未设有保安亭，亦无✟保安巡查，保安室虽有录像监控设备，但据杨先生了解，小区很多监控设备已经损坏，物业也从未对设备进行修复。
267.前段时间，杨先生家遭遇盗贼F，家中部分财物被盗。
268.而且小区内多家业主都有家中被盗的经历。
269.杨先生认为物业公司安全保卫工作存在漏洞导致其家中财产被盗，询问律师是否可以拒交物业费。
270.律师说法：杨先生所在小区的物业公司提供的物业管理未达到物业服务合同约定的服务质量标准，小区安全保卫工作存在严重瑕疵，导致小区存在盗窃频繁发生的情形，影响业主人身、财产安全，物业公司应承担违约责任。
271.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒缴物业服务费。
272.因此物业在安全保障方面明显管理不到位，存在重大瑕疵，但重大瑕疵仍不能拒缴物业费。
273.杨先生和其他失窃业主可以要求物业赔偿被盗财物的相关损失，以及要求物业酌情减免物业费，但不能不交物业费。
274.问题2：在自家车位安装充电桩，物业收取“电力增容费”是否合理。
275.2020年，陈先生在某小区购买✟一处房产，同时购买✟了小区地下车库的一个停车位。
276.2023年，陈先生购买✟了一辆新能源电动汽车，就想在自己的车位上安装汽车充电桩。
277.陈先生找物业公司协商，物业要求陈先生支付“电力增容费”5500元，缴费说明记载有“车辆充电桩线路♕维护”字样，物业称如果陈先生不交该费用，就不同意陈先生的安装申请。
278.为了能够安装充电桩，陈先生只好交纳了所谓的“电力增容费”。
279.陈先生询问律师，物业收取该费用为同意其安装充电桩的前提条件，致使其不得不同意支付，这样的收费是否合理。
280.律师说法：陈先生购买✟的车位具有独立性，可排他使用，也就是说陈先生对该车位具有专有使用的权利。
281.在停车位安装汽车充电桩，完全符合民法典有关民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境的规定，属于更好利用其建筑物专有部分的合理需要。
282.根据陈先生的描述，在充电桩安装过程中，物业并未实际对变压器进行增容，其收取的“电力增容费”实为车辆充电桩线路♕维护费用。
283.而充电桩线路♕维护涉及对小区共用部位、共用设施设备的维护，有关权利义务应由小区全体业主共同确认。
284.因此，物业公司收取的所谓“电力增容费”既缺乏行政部门的规定依据，亦未经业主大会决议或合同双方当事人协商，陈先生完全可以要求物业返还该费用。
285.近年来，新能源汽车迅速发展，业主合理使用产权车位安装汽车充电桩，只要不违反法律法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，其有权合理利用小区建筑物的共有部分，包括公共配电容量、公共管道井等。
286.物业服务人对此应予以积极配合、协助，及时核实小区剩余电力变配电容量情况，查勘安装现场，并客观真实地出具意见，不得主观地以“电容量不足”“存在安全隐患”等为理由拒绝业主的安装申请。
287.问题3：私家车停放小区车位内被剐蹭，物业是否应该承担全部赔偿。
288.前段时间，付先生将自己的车辆停放在小区内的停车位上，第二天要离开时，发现自己的车被剐蹭。
289.付先生立刻报警，警方在调查过程中发现付先生停放车辆的停车位处于小区监控盲区，无✟法确定直接侵权人。
290.因为此次事故产生的车辆修理费为15000元，付先生找到物业，要求物业对自己车辆的损失进行全额赔偿，可物业公司却拒绝赔偿。
291.经人民调解委员会调解，双方仍未就维修费的承担达成一致意见。
292.付先生询问律师，因为小区监控存在盲区，导致自己无✟法找到直接侵权人，物业是否应该承担全部赔偿责任。
293.律师说法：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，负有安全保障义务。
294.因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任。
295.经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。
296.物业公司作为案涉小区的物业服务企业，其对小区的财产及人身安全具有基础的安全保障义务。
297.付先生的车辆在小区停车位被剐蹭后，因物业监控设置存在盲区，导致付先生无✟法向直接侵权人索赔，物业公司因为疏于管理，在此次事故中具有一定过错。
298.虽然物业并非直接侵权人，但其作为小区物业服务人，应承担未履行安全保障义务的补充赔偿责任，但不是承担全部的赔偿责任。
299.通常在认定物业服务人是否尽到安全保障义务时，会结合合同约定的物业服务标准、事故的急难险重程度等综合考量。
300.物业服务人未尽到防止业主遭受第三人侵害的安全保障义务，受到侵害的业主请求其承担侵权责任的，仅当无✟法找到直接侵权人或者直接侵权人没有能力承担全部赔偿责任时，才由物业服务人承担补充责任。
301.问题4：小区顶层露台漏水☻造成楼下业主财产损失，物业是否承担责任的问题。
302.黄先生家住某小区顶楼，家中有一道门可以通往楼顶露台，但自家的房产证上并没有该楼台的所有权。
303.前段时间，黄先生一家外出游玩，回家后发现家中被雨水☻浸泡，橱柜、墙面、煤气灶、地面等处过水☻，同时，雨水☻还将楼下邻居家也浸泡了。
304.经了解后发现，原因是顶层露台上的杂物未及时清理，堵塞了下水☻管，雨水☻无✟法及时排泄所致。
305.黄先生和楼下邻居找到物业要求赔偿损失，可物业称露台的入口在黄先生家，属于黄先生专有，物业没有露台的维护义务，也不应该承担赔偿责任。
306.黄先生询问律师，自己并不是露台的所有权人，因浸泡造成的损失是否应当由物业承担赔偿。
307.律师说法：露台是属于专有部分还是共有部分，不能一概而论。
308.规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买✟卖合同中的露台，应当认定为专有部分的组成部分。
309.如果规划上并不专属于特定房屋，建设单位销售时亦未列入特定房屋买✟卖合同中，仅根据正常通行情况下只能从某户业主家内进入露台的情况，尚不足以认定该露台归该户业主专有。
310.根据黄先生的描述，他并不是顶层房屋外面露台的所有权人，该露台应该属于小区的公共部分。
311.物业公司对小区建筑物的公共部分，有管理、维护的义务，应当熟知自己管理中的物业情况，大雨时有可能造成露台积水☻而发生泄漏的风险。
312.小区物业没有及时处理露台杂物，在物业管理过程中存有过失，应该对黄先生及邻居家有证据证明的合理损失给予赔偿。
313.问题5：楼下私改下水☻管导致自家“反水☻”严重，物业不处理该怎么办。
314.2019年，李女士家某小区购买✟了一套2楼的住房，入住后一直很正常。
315.2022年10月开始，李女士发现家中经常出现“反水☻”现象，尤其是在用水☻高峰时段，家中很容易被污水☻倒灌入室内。
316.打给物业反映，物业就派人带着各种工具来家里给疏通，可没过多久就又堵了，这严重影响了李女士家的正常生活。
317.李女士经过了解后得知，原来是1楼的住户找了物业，在没有经过楼上任何业主同意的情况下，私自将原本在一楼的下水☻管道做了改装，将楼座原有的下水☻管一楼部分给封住，自己单独接了一个下水☻管。
318.这导致2楼的李女士家成了全楼的排水☻口。
319.李女士找到物业，要求解决家中“反水☻”严重的问题，可物业称排水☻管的位置在李女士家中，不属于物业的服务范围。
320.李女士询问律师，物业与1楼业主私自更改下水☻管导致自家“反水☻”，我该怎么解决。
321.律师说法：根据《‌中华人民共和国民法典》‌的规定，‌不动产权利人在使用水☻、‌排水☻时，‌应尽量避免对相邻权利人造成损害。
322.1楼的业主‌私改下水☻管的行为已经影响到相邻业主李女士的权益，‌违反了这一规定。
323.‌物业公司作为小区的管理机构，‌有责任和义务协调处理此类问题。
324.物业称排水☻管在业主家中，不属于物业的服务范围。
325.但物业与1楼的业主在没有征得楼上业主同意的情况下，擅自改动了楼座原有的排水☻管道，导致李女士家中“反水☻”情况严重，可以说物业是李女士家“反水☻”风险的施加方，在这种情况下，物业就有责任给李女士家解决“反水☻”问题。
326.建议李女士先和物业协商，要求对方彻底解决家中“反水☻”问题。
327.如果物业不同意，李女士可以整理好相关证据，通过诉讼的途径要求物业和1楼业主共同解决。
328.问法感悟：纪成律师：通过今天接听问法，我发现大家主要关注的物业问题还是物业服务不到位是否能够拒交或减免物业费的问题，往往有物业服务企业的服务质量较差，致使业主常采取拒付物业费的方式♕进行对抗。
329.但实质上，从事实而言，业主拒付物业费，会影响物业公司的正常运转和物业服务的提供，可能致使服务质量继续降低，最终影响业主自身利益，产生恶性循环。
330.从法律方面而言，物业服务的局部瑕疵并非业主拒付物业费的理由，业主不能拒绝履行自己应尽的交费义务。
331.因此建议，在发生物业服务质量纠纷时，应积极与物业服务方进行协商。
332.若协商未果，可以通过业主大会、业委会等途径根据合法程序更换物业公司，以提高日常生活幸福指数。
333.杜燕律师：生活中几乎每个人都会和物业打交道，因此物业纠纷常发，并且物业纠纷存在普发性、琐碎性的特点。
334.根据今天的问法接线，我想提醒各位业主朋友们，在司法实践中，业主维权应该注意的几个问题。
335.首先就是需要厘清一个事实，即物业公司提供物业服务的范围或者边界在哪里。
336.除了法律法规规定之外，还可以看行业标准及合同约定。
337.总体来说物业服务是公共性和整体性的，对于业主室内的专有部分并没有服务的义务。
338.其次，业主为维护自己居住环境的合法利益，平时要具备取证的意识，法院审理案件的关键是证据的呈现，这样在诉讼时才可以做到有的放矢。
339.再者，也要注意物业服务公司收取物业费的程序要求。
340.如果有不明白的，可以及时专业人士。
341.相关判例：开发商赠物业费，物业公司不承认，怎么办。
342.案情简介原告刘某与青岛某房地产开发公司签署《拆迁补偿协议》，刘某同意搬迁并接受相关补偿，青岛某房地产开发公司承诺“安置房的物业费、电梯维护费、入住后五年内免费，五年后至十年内减半收取”。
343.2021年，刘某搬入回迁的新房，该小区由该房地产开发公司选聘的北京某物业公司提供前期物业服务。
344.2022年，该物业公司向刘某收取了一年的物业服务费3400元。
345.刘某向青岛市崂山区人民法院提起诉讼，要求北京某物业公司和青岛某房地产开发公司退还收取的物业服务费3400元。
346.法院审理崂山法院经审理认为，刘某作为案涉小区业主，在接受物业公司提供的物业服务后，应当向其缴纳物业费，北京某物业公司收取刘某物业费合法有据。
347.但是，该房地产公司作为案涉小区的开发商以及原拆迁方，其在《拆迁补偿协议》中做出的承诺合法有效，但因其未能履行相关承诺，导致刘某缴纳物业费。
348.对于刘某的该项损失，应由青岛某房地产公司应担赔偿责任。
349.法院判令青岛某房地产公司赔偿刘某物业费损失3400元。
350.该房地产公司不服一审判决，上诉至青岛中院，青岛中院经审理维持原判。
351.法官说法地产开发商向购房人承诺免收一定期间物业费的方式♕提出价格优惠，系开发商常用营销手段，对促成商品房买✟卖合同的订立或是加快拆迁安置进度有重要作用。
352.开发商与物业服务企业属于相互独立的民事主体，开发商无✟权代表物业服务企业做出免于收取物业费的承诺，但是该承诺应视为开发商自愿承担购房人一定期间物业费的意思表示，对开发商具有约束力，开发商应当遵循诚信原则履行自己的承诺。
353.本案中，人民法院依法判决开发商因不履行承诺而对购房人造成的损失承担赔偿责任，对引导开发商全面履行合同义务，推动构建诚信有序的商品房交易市场秩序，维护购房人的合法权益具有积极意义。
354.问法丨新房漏雨，可以不交物业费吗。
355.物业纠纷闹人心，律师做客半岛问法为您解忧“别人小区物业给业主发钱，我们小区物业只会收费。
356.”“小区卫生打扫不及时，夏天到了垃圾堆一股臭味。
357.”物业关系小区居民的生活品质，当下业主们格外关注物业问题。
358.7月30日，半岛问法（80889800）聚焦物业纠纷话题，山东岳海成律师事务所纪成律师和杜燕律师在线与市民进行互动，就市民关注的物业问题进行了详细解答。
359.上午9点30分，随着两部的接通，市民李先生的就打进来了。
360.半年前，李先生的新房终于交付了，本想着添†置点家具跑跑味就入住，可是前不久的降雨却给李先生带来了烦恼☻。
361.“最近我到新房子里，发现阳台位置往外渗水☻，开发商精装修的房子竟然漏雨了，我就十分气愤，找物业开发商解决，可是物业在这个过程中拖拖拉拉，进展缓慢，导致我现在的房屋还没维修，也不知道具体的漏雨点在哪里。
362.”李先生询问杜燕律师，在这种情况下，物业不作为，其是否可以拒绝交物业费。
363.杜燕律师表示，近期岛城的降雨天气确实引发一些漏雨的问题，一些房屋质量问题也暴露出来，她们也接到过类似的。
364.“这个问题从法律上来讲要分开看。
365.”杜律师介绍，房屋存在质量问题，实际上是开发商没有履行完房屋买✟卖的合同义务，导致房子有缺陷，而非物业公司的问题，因此房屋质量有问题不能成为业主拒交物业费的理由。
366.“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付。
367.合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
368.”杜律师提醒，交房时，各位业主一定要认真做好验房工作，如果房屋存在严重的质量问题，应当及时与开发商进行沟通，让开发商尽快进行维修处理，以免超出房屋质保期。
369.“物业公司也应当协助业主去开发商相关人员，有问题及时进行沟通，帮助化解矛盾。
370.”物业费问题一直是物业纠纷的焦点。
371.市民徐女士来电反映一个物业涨价的问题。
372.“我们买✟的房子，当时签的协议物业费是一元钱一平米，前年换了物业，今年通知说物业费涨到了1.2元每平米，我们不同意，有业主去向相关部门反映，得到的答复是涨价合理。
373.”徐女士询问纪成律师，这种情况应该如何判断物业涨价是否合理合法。
374.自己对涨价不认可是否可以拒交物业费。
375.“首先应该看您与物业签的物业服务合同是如何约定的，如果合同约定的是阶梯式♕收费模式♕，即几年一涨价，那么物业根据合同涨价是合理合法的，如果物业合同始终是同一价格收费，那么在合同期内物业就不能随意涨价。
376.”纪律师表示，如果合同到期或者向徐女士所说换了物业服务公司新签物业服务合同，物业费的涨价也应该有规定的程序。
377.“物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。
378.决定调整服务价格，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
379.”纪律师表示，既然相关部门回应涨价没有问题，那很可能在程序上是没有问题的，这种情况下您不能拒交物业费。
380.“建议您去业委会或者社区一下相关情况，如果程序不合规，物业是不能单方面涨价的。
381.”物业问题深受市民关注，记者就一些典型问题进行了整理，律师从专业角度进行了分析建议，供市民参考。
382.问题1：物业疏于管理导致业主家频频失窃，是否可以不交物业费。
383.杨先生在某小区居住多年，开始一直按时交纳物业费。
384.2022年10月，小区正门门禁卡损坏后物业一直没有进行修复，导致小区不需要门禁卡即可随意进出。
385.杨先生多次催促物业对门禁进行修复，但物业置之不理。
386.且小区的后门未设有保安亭，亦无✟保安巡查，保安室虽有录像监控设备，但据杨先生了解，小区很多监控设备已经损坏，物业也从未对设备进行修复。
387.前段时间，杨先生家遭遇盗贼F，家中部分财物被盗。
388.而且小区内多家业主都有家中被盗的经历。
389.杨先生认为物业公司安全保卫工作存在漏洞导致其家中财产被盗，询问律师是否可以拒交物业费。
390.律师说法：杨先生所在小区的物业公司提供的物业管理未达到物业服务合同约定的服务质量标准，小区安全保卫工作存在严重瑕疵，导致小区存在盗窃频繁发生的情形，影响业主人身、财产安全，物业公司应承担违约责任。
391.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒缴物业服务费。
392.因此物业在安全保障方面明显管理不到位，存在重大瑕疵，但重大瑕疵仍不能拒缴物业费。
393.杨先生和其他失窃业主可以要求物业赔偿被盗财物的相关损失，以及要求物业酌情减免物业费，但不能不交物业费。
394.问题2：在自家车位安装充电桩，物业收取“电力增容费”是否合理。
395.2020年，陈先生在某小区购买✟一处房产，同时购买✟了小区地下车库的一个停车位。
396.2023年，陈先生购买✟了一辆新能源电动汽车，就想在自己的车位上安装汽车充电桩。
397.陈先生找物业公司协商，物业要求陈先生支付“电力增容费”5500元，缴费说明记载有“车辆充电桩线路♕维护”字样，物业称如果陈先生不交该费用，就不同意陈先生的安装申请。
398.为了能够安装充电桩，陈先生只好交纳了所谓的“电力增容费”。
399.陈先生询问律师，物业收取该费用为同意其安装充电桩的前提条件，致使其不得不同意支付，这样的收费是否合理。
400.律师说法：陈先生购买✟的车位具有独立性，可排他使用，也就是说陈先生对该车位具有专有使用的权利。
401.在停车位安装汽车充电桩，完全符合民法典有关民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境的规定，属于更好利用其建筑物专有部分的合理需要。
402.根据陈先生的描述，在充电桩安装过程中，物业并未实际对变压器进行增容，其收取的“电力增容费”实为车辆充电桩线路♕维护费用。
403.而充电桩线路♕维护涉及对小区共用部位、共用设施设备的维护，有关权利义务应由小区全体业主共同确认。
404.因此，物业公司收取的所谓“电力增容费”既缺乏行政部门的规定依据，亦未经业主大会决议或合同双方当事人协商，陈先生完全可以要求物业返还该费用。
405.近年来，新能源汽车迅速发展，业主合理使用产权车位安装汽车充电桩，只要不违反法律法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，其有权合理利用小区建筑物的共有部分，包括公共配电容量、公共管道井等。
406.物业服务人对此应予以积极配合、协助，及时核实小区剩余电力变配电容量情况，查勘安装现场，并客观真实地出具意见，不得主观地以“电容量不足”“存在安全隐患”等为理由拒绝业主的安装申请。
407.问题3：私家车停放小区车位内被剐蹭，物业是否应该承担全部赔偿。
408.前段时间，付先生将自己的车辆停放在小区内的停车位上，第二天要离开时，发现自己的车被剐蹭。
409.付先生立刻报警，警方在调查过程中发现付先生停放车辆的停车位处于小区监控盲区，无✟法确定直接侵权人。
410.因为此次事故产生的车辆修理费为15000元，付先生找到物业，要求物业对自己车辆的损失进行全额赔偿，可物业公司却拒绝赔偿。
411.经人民调解委员会调解，双方仍未就维修费的承担达成一致意见。
412.付先生询问律师，因为小区监控存在盲区，导致自己无✟法找到直接侵权人，物业是否应该承担全部赔偿责任。
413.律师说法：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，负有安全保障义务。
414.因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任。
415.经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。
416.物业公司作为案涉小区的物业服务企业，其对小区的财产及人身安全具有基础的安全保障义务。
417.付先生的车辆在小区停车位被剐蹭后，因物业监控设置存在盲区，导致付先生无✟法向直接侵权人索赔，物业公司因为疏于管理，在此次事故中具有一定过错。
418.虽然物业并非直接侵权人，但其作为小区物业服务人，应承担未履行安全保障义务的补充赔偿责任，但不是承担全部的赔偿责任。
419.通常在认定物业服务人是否尽到安全保障义务时，会结合合同约定的物业服务标准、事故的急难险重程度等综合考量。
420.物业服务人未尽到防止业主遭受第三人侵害的安全保障义务，受到侵害的业主请求其承担侵权责任的，仅当无✟法找到直接侵权人或者直接侵权人没有能力承担全部赔偿责任时，才由物业服务人承担补充责任。
421.问题4：小区顶层露台漏水☻造成楼下业主财产损失，物业是否承担责任的问题。
422.黄先生家住某小区顶楼，家中有一道门可以通往楼顶露台，但自家的房产证上并没有该楼台的所有权。
423.前段时间，黄先生一家外出游玩，回家后发现家中被雨水☻浸泡，橱柜、墙面、煤气灶、地面等处过水☻，同时，雨水☻还将楼下邻居家也浸泡了。
424.经了解后发现，原因是顶层露台上的杂物未及时清理，堵塞了下水☻管，雨水☻无✟法及时排泄所致。
425.黄先生和楼下邻居找到物业要求赔偿损失，可物业称露台的入口在黄先生家，属于黄先生专有，物业没有露台的维护义务，也不应该承担赔偿责任。
426.黄先生询问律师，自己并不是露台的所有权人，因浸泡造成的损失是否应当由物业承担赔偿。
427.律师说法：露台是属于专有部分还是共有部分，不能一概而论。
428.规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买✟卖合同中的露台，应当认定为专有部分的组成部分。
429.如果规划上并不专属于特定房屋，建设单位销售时亦未列入特定房屋买✟卖合同中，仅根据正常通行情况下只能从某户业主家内进入露台的情况，尚不足以认定该露台归该户业主专有。
430.根据黄先生的描述，他并不是顶层房屋外面露台的所有权人，该露台应该属于小区的公共部分。
431.物业公司对小区建筑物的公共部分，有管理、维护的义务，应当熟知自己管理中的物业情况，大雨时有可能造成露台积水☻而发生泄漏的风险。
432.小区物业没有及时处理露台杂物，在物业管理过程中存有过失，应该对黄先生及邻居家有证据证明的合理损失给予赔偿。
433.问题5：楼下私改下水☻管导致自家“反水☻”严重，物业不处理该怎么办。
434.2019年，李女士家某小区购买✟了一套2楼的住房，入住后一直很正常。
435.2022年10月开始，李女士发现家中经常出现“反水☻”现象，尤其是在用水☻高峰时段，家中很容易被污水☻倒灌入室内。
436.打给物业反映，物业就派人带着各种工具来家里给疏通，可没过多久就又堵了，这严重影响了李女士家的正常生活。
437.李女士经过了解后得知，原来是1楼的住户找了物业，在没有经过楼上任何业主同意的情况下，私自将原本在一楼的下水☻管道做了改装，将楼座原有的下水☻管一楼部分给封住，自己单独接了一个下水☻管。
438.这导致2楼的李女士家成了全楼的排水☻口。
439.李女士找到物业，要求解决家中“反水☻”严重的问题，可物业称排水☻管的位置在李女士家中，不属于物业的服务范围。
440.李女士询问律师，物业与1楼业主私自更改下水☻管导致自家“反水☻”，我该怎么解决。
441.律师说法：根据《‌中华人民共和国民法典》‌的规定，‌不动产权利人在使用水☻、‌排水☻时，‌应尽量避免对相邻权利人造成损害。
442.1楼的业主‌私改下水☻管的行为已经影响到相邻业主李女士的权益，‌违反了这一规定。
443.‌物业公司作为小区的管理机构，‌有责任和义务协调处理此类问题。
444.物业称排水☻管在业主家中，不属于物业的服务范围。
445.但物业与1楼的业主在没有征得楼上业主同意的情况下，擅自改动了楼座原有的排水☻管道，导致李女士家中“反水☻”情况严重，可以说物业是李女士家“反水☻”风险的施加方，在这种情况下，物业就有责任给李女士家解决“反水☻”问题。
446.建议李女士先和物业协商，要求对方彻底解决家中“反水☻”问题。
447.如果物业不同意，李女士可以整理好相关证据，通过诉讼的途径要求物业和1楼业主共同解决。
448.问法感悟：纪成律师：通过今天接听问法，我发现大家主要关注的物业问题还是物业服务不到位是否能够拒交或减免物业费的问题，往往有物业服务企业的服务质量较差，致使业主常采取拒付物业费的方式♕进行对抗。
449.但实质上，从事实而言，业主拒付物业费，会影响物业公司的正常运转和物业服务的提供，可能致使服务质量继续降低，最终影响业主自身利益，产生恶性循环。
450.从法律方面而言，物业服务的局部瑕疵并非业主拒付物业费的理由，业主不能拒绝履行自己应尽的交费义务。
451.因此建议，在发生物业服务质量纠纷时，应积极与物业服务方进行协商。
452.若协商未果，可以通过业主大会、业委会等途径根据合法程序更换物业公司，以提高日常生活幸福指数。
453.杜燕律师：生活中几乎每个人都会和物业打交道，因此物业纠纷常发，并且物业纠纷存在普发性、琐碎性的特点。
454.根据今天的问法接线，我想提醒各位业主朋友们，在司法实践中，业主维权应该注意的几个问题。
455.首先就是需要厘清一个事实，即物业公司提供物业服务的范围或者边界在哪里。
456.除了法律法规规定之外，还可以看行业标准及合同约定。
457.总体来说物业服务是公共性和整体性的，对于业主室内的专有部分并没有服务的义务。
458.其次，业主为维护自己居住环境的合法利益，平时要具备取证的意识，法院审理案件的关键是证据的呈现，这样在诉讼时才可以做到有的放矢。
459.再者，也要注意物业服务公司收取物业费的程序要求。
460.如果有不明白的，可以及时专业人士。
461.相关判例：开发商赠物业费，物业公司不承认，怎么办。
462.案情简介原告刘某与青岛某房地产开发公司签署《拆迁补偿协议》，刘某同意搬迁并接受相关补偿，青岛某房地产开发公司承诺“安置房的物业费、电梯维护费、入住后五年内免费，五年后至十年内减半收取”。
463.2021年，刘某搬入回迁的新房，该小区由该房地产开发公司选聘的北京某物业公司提供前期物业服务。
464.2022年，该物业公司向刘某收取了一年的物业服务费3400元。
465.刘某向青岛市崂山区人民法院提起诉讼，要求北京某物业公司和青岛某房地产开发公司退还收取的物业服务费3400元。
466.法院审理崂山法院经审理认为，刘某作为案涉小区业主，在接受物业公司提供的物业服务后，应当向其缴纳物业费，北京某物业公司收取刘某物业费合法有据。
467.但是，该房地产公司作为案涉小区的开发商以及原拆迁方，其在《拆迁补偿协议》中做出的承诺合法有效，但因其未能履行相关承诺，导致刘某缴纳物业费。
468.对于刘某的该项损失，应由青岛某房地产公司应担赔偿责任。
469.法院判令青岛某房地产公司赔偿刘某物业费损失3400元。
470.该房地产公司不服一审判决，上诉至青岛中院，青岛中院经审理维持原判。
471.法官说法地产开发商向购房人承诺免收一定期间物业费的方式♕提出价格优惠，系开发商常用营销手段，对促成商品房买✟卖合同的订立或是加快拆迁安置进度有重要作用。
472.开发商与物业服务企业属于相互独立的民事主体，开发商无✟权代表物业服务企业做出免于收取物业费的承诺，但是该承诺应视为开发商自愿承担购房人一定期间物业费的意思表示，对开发商具有约束力，开发商应当遵循诚信原则履行自己的承诺。
473.本案中，人民法院依法判决开发商因不履行承诺而对购房人造成的损失承担赔偿责任，对引导开发商全面履行合同义务，推动构建诚信有序的商品房交易市场秩序，维护购房人的合法权益具有积极意义。

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